Займ под залог недвижимости ?

Коллеги, хочу посоветоваться)

Есть некое юр.лицо которое обладает интересной мне недвижимостью.
и готово мне его продать, после высвобождения из под ареста.
Объект арестован не по решению суда, а обездвижен в БТИ по поручению налоговой и переданы бумаги в фонд по управлению имуществами для реализации через аукцион, и возмещения долгов по налогам этого юр лица.
В налоговой, мне подтвердили, что если я уплачу за них долг по налогам (оформив там ваши какие то соглашения) - галочка будет снята, и можно возобновить некие мероприятия, для того чтобы его привести в продажное состояние. то есть, БТИ , земля...и т.д.

вопрос. если с лицом оформлять договор займа, под этот же объект, то есть, в роли залога будет выступать объект и регистрационные действия в мою пользу ?
1. допустим налоговая так и сделает, снимет "галочку" , а если нет? например еще какие нибудь долги имеются?
2. имеет ли право такой объект вообще выступать в роли залогового в таком странном состоянии, без суда.
3. как можно стопудова подстраховаться в договоре?